建ぺい率・容積率とは?計算方法や調べ方、「建ぺい率60%・容積率200%」で建てられる家の大きさとは?

「建ぺい率・容積率」とは?土地・建物の規制や制限について

狭小住宅に限らず、新築戸建ての住まいを探す方なら「建ぺい率」や「容積率」といった、土地の広さに対する建物の大きさ(広さ)のルールを目にした方も多いのではないでしょうか?

まず、土地には用途地域ごとの都市計画によって「建ぺい率と容積率」で建てられる家の大きさが決められ、「斜線制限」というルールによって家の高さにも規制があります。手にした自分の土地だとしても、自由に家の大きさ・高さを決められるわけではないのです。さらに、狭小地(狭い土地)に家を建てる場合、これら土地・建物の制限はより厳しいハードルとなるのを知る必要があります。

この記事では、

  • 狭小地(狭い土地)に建てられる家の大きさ・広さはどの位?
  • 「建ぺい率・容積率」ってどのように決めるの?計算方法は?
  • 延床面積を増やすには?容積率を緩和する間取りの工夫

など「建ぺい率・容積率」といった、建物の大きさを決める基本的な制限に加えて、容積率を緩和させる間取りの工夫をご紹介します。

建物の大きさ・広さを制限するルール「建ぺい率」と「容積率」

建ぺい率・容積率」とは、土地ごとに決められた建物の大きさ・広さを制限するルールのこと。後ほどご紹介しますが、それぞれ「用途地域」と呼ばれる区分で制限が決められていて、土地の情報とあわせて『建ぺい率:60%・容積率:200%』といった表記がされています。

では具体的に、建ぺい率・容積率とはどのようなルールでどんな計算方法がされるのでしょうか?また、建ぺい率60%・容積率200%で建てる家はどんな大きさなのか?詳しくご紹介します。

建ぺい率(建蔽率)とは?

「建ぺい率」とは、敷地面積に対する”建築面積の比率”のことで、土地・建物を真上からみて土地に対する建物の広さをこの比率で制限しています。例えば、敷地面積100㎡の土地が「建ぺい率50%」と制限されていた場合、建築面積(1階の床面積)は50㎡までとなります。

建ぺい率とは?建ぺい率の計算方法・調べ方

建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算方法はいたってシンプル。以下の計算方法で求めることができます。

建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

ただし、建築面積の考え方に少し注意が必要です。建ぺい率をもとめる際は、建物を真上から見下ろした建物の広さで計算されます。1階と2階で広さが違った場合、広い方のフロアが建築面積として計算されるので注意しておきましょう。

また、建ぺい率は行政のホームページ「都市計画図」で掲載されている他、各自治体の「都市計画課」に問合せて調べることも可能です。土地の販売を仲介する「不動産情報サイト」でも建ぺい率は掲載されていますので、地域ごとの制限を調べてみるといいでしょう。

容積率(ようせきりつ)とは?

「容積率」とは、敷地面積に対する”延床面積の比率”のことで、土地の広さに対して各フロアの合計面積をこの比率で制限しています。例えば、敷地面積100㎡の土地が「容積率80%」と制限されていた場合、各フロアの延床面積を合計して80㎡までに抑える必要があります。

容積率とは?容積率の計算方法・調べ方

容積率の計算方法

先ほどの「建ぺい率」と同じく、容積率もシンプルな計算方法で求めることができます。

容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

ただし、実際の容積率の制限はこの計算方法ほど単純なものではなく、その土地が面している道路の幅によって容積率の上限は変わってしまいます。それが「前面道路幅員による容積率制限」です。

◆前面道路幅員による容積率制限とは?
土地に面している前面道路の幅(幅員)が「12m未満」の場合、用途地域の区分によって容積率の上限が制限されます。幅員が12m未満の道路に面した土地に家を建てる場合は、『道路の幅 × 容積率低減係数(0.4/0.6など)』と計算して、指定容積率より小さければこの数字が容積率の上限になります。
「容積率低減係数」は、住居系の用途地域で「0.4」、その他の用途地域で「0.6」などと決められていて、この係数以外の例外もあります。

たとえば、容積率の上限が300%に指定された住居系の用途地域(係数0.4)で、土地に面した道路幅が6mだった場合の容積率は『6m × 0.4 × 100 = 240%』と計算することができます。

また、土地に面した道幅が極端に狭く「4m未満」だった場合、道路境界線を敷地側に後退させて、道路幅が4mになるように空間を作る必要があります。これを「セットバック」といいます。セットバックした敷地は道路として扱われるため、敷地面積からその分が除かれて容積率が制限されます。

建ぺい率60%・容積率200%で建てられる家の大きさは?

ここまでご紹介した土地・建物の制限を踏まえて、「建ぺい率:60%・容積率:200%」「敷地面積:100㎡」に建てられる家の大きさをシュミレーションしてみましょう。(※実際には「建ぺい率」「容積率」以外にもさまざまな制限が加わります。あくまで上限としてお考え下さい。)

建ぺい率60%・容積率200%で建てられる家の大きさは?
建築面積 100㎡ × 60% = 60㎡
容積率(容積率低減係数:0.4) 4m × 0.4 × 100 = 160%(160㎡)
延床面積 ・1階床面積:60㎡
・2階床面積:50㎡
・3階床面積:30㎡
延床面積 = 140㎡

いかがでしょうか?「建ぺい率」と「容積率」、そして「前面道路幅員による容積率制限」を踏まえると、上記の画像のようにその土地に建てられる家の大きさをイメージすることができます。

また、これまでご紹介してきた建ぺい率と容積率の上限は「用途地域」と呼ばれる13種類のエリアによって区分けされています。13種類それぞれの特徴や上限、前面道路などの高さ制限は「用途地域・斜線制限とは?土地の用途と建物の高さ制限」で詳しくご紹介しています。ぜひ、こちらの記事も参考にしてみて下さい。

「用途地域・斜線制限」とは?土地の用途と建物の高さ制限

容積率を緩和させて「延床面積を増やす」間取りの工夫

皆さんもうお気づきのように、必ずしも『広い土地=大きい家』とはなりません。建ぺい率や容積率の上限、家を建てる地域や周辺環境などによって建物の広さ・大きさは大きく変わってしまいます。

理想は”立地を活かした3階建ての狭小住宅”。でも、容積率を考えると”2階建てが限界”かも・・・。』なんて考えてしまった方もいるのではないでしょうか?

じつは、建ぺい率や容積率を計算するにあたって、容積率の緩和ルールを活用して延床面積を増やす方法がいくつか存在します。最後に、建ぺい率・容積率の仕組みに詳しくなる!容積率不算入の間取りの工夫をご紹介します。

地下室

地下室といえば「趣味の部屋」や「収納スペース」など、幅広い用途で使われる便利なプライベート空間。その活用方法だけみても様々なメリットが想像できますが、その他にも。『地下室は延床面積の1/3までなら容積率の計算に含めなくいい』といった条件付きの緩和ルールがあるのです。

例えば、100㎡の敷地に「容積率80%」と指定されていた場合、延床面積は「80㎡」の広さが限界になります。これに地下室を加えると、建物全体の1/3までの広さ「40㎡」なら容積率に含まれないことになります。つまり、土地の広さはそのままに床面積を1.5倍にできるのです。

容積率の緩和ルール「地下室」

ただし、地下室の容積率緩和を適用させるには、

◆地下室の容積率緩和の条件
  • 地階であること(※)
  • 天井が地盤面から1m以下であること
  • 住宅として使われること
※「地階とは」床が地盤面より下にあって(埋まっている)、床面から地盤面までの高さが床から天井までの高さの1/3以上あるもの。

地下部分が上記の条件を満たす必要があります。

駐車場・インナーガレージ・自転車置き場

まず、『駐車場って床面積に含まれるの?』といった疑問も多いと思います。仮に建物と離れた場所に作った駐車スペースでも、屋根・壁・柱のある形状であれば床面積に含まれます。反対に、屋根のない青空駐車場であれば床面積には含まれません。

ただし、『駐車場を含む延床面積の1/5を限度にして容積率を不算入にできます。』1/5を超える駐車場の床面積については、通常の床面積と同じ容積率に算入されます。

例えば、延床面積「100㎡(容積率100%)」の住宅に「20㎡」の駐車場を作った場合、「120㎡ ÷ 5 = 24㎡」と計算できるので上限は「24㎡」。この場合、駐車場の20㎡分はすべて容積率から不算入にできます。また、クルマの格納スペースを建物に組み込んだ「インナーガレージ(ビルドインガレージ)」も同じです。

ロフト・小屋裏収納

「ロフト」や「屋根裏収納」など、屋根の勾配からできたスペースも一定条件を満たせば容積率に含まれません。この条件は屋根裏だけでなく「床下スペース」も対象になります。

◆ロフト・屋根裏収納の容積率緩和の条件
  • 天井高が1.4m以下
  • 小屋裏収納の面積が設置したフロアの床面積の1/2未満
  • 階の中間にロフト状の小屋裏収納を設ける場合、その部分直下の居室の天井高は2.1m以上
  • 梯子などが固定されていないこと
  • 出入り口以外の開口部は収納面積の1/20以下、屋外への出入りができない形状
  • 小屋根裏からバルコニー、ベランダなどに直接行き来できないこと
  • その他、居住スペースに活用できない細かいルールが多数

細かい制約が沢山ありますが、簡単にいうとあくまで「物置」であって、居住スペースや階数に含まれない形状であるのが重要です。この条件を超えてしまった場合、小屋裏収納と認められず全ての面積が容積率に算入されます。

ベランダ・バルコニー

直接的に床面積を増やす方法とは少しニュアンスが違いますが、ベランダやバルコニーといった屋外空間も一定条件を満たせば「2m」までは容積率に含まれません。また、庇(ひさし)などの壁で囲まれていない外側の空間も2m以下であれば含まれず、2mを超えてしまった場合は、超えた部分が床面積に算入されます。

◆ベランダ・バルコニーの容積率緩和の条件
  • 外気に有効に開放されている部分の高さが、1.1m以上あること
  • 外気に有効に開放されている部分の高さが天井の高さの1/2以上あること

吹き抜け

リビングや玄関を明るく開放的な空間にできる「吹き抜け」。床のない吹き抜け部分も床面積には含まれません。また、吹き抜けが階段の隣に接している場合、その吹き抜けと階段部分も床面積の不算入とできます。

直接的に床面積を増やしたりスペース確保ができるわけではないですが、吹き抜けがつくる縦に開けた空間は、狭い家でも明るく開放的で広々とした印象にできます。この優れた特徴から、狭小住宅の間取りで多く採用されています。

まとめ:建ぺい率・容積率の仕組みを知って、狭くても広く見える家を建てましょう!

建物の大きさを決める基本的な規制ルール「建ぺい率・容積率」をテーマに、それぞれの計算方法や建てられる家の大きさ、規制を緩和させて延床面積を増やす方法とご紹介してきましたがいかがでしたか?

広い土地だからといって必ずしも大きい家が建つとは限りません。土地ごとに決められた建ぺい率と容積率の上限を知って、狭くても広く開放的に見せる工夫がとても重要になります。狭小住宅を建てる場合はとくに。

また、建ぺい率や容積率、建物の高さ制限などをクリアして「ちょうどいい広さの理想的なマイホーム」を建てるには、狭小地・狭小住宅を得意とするハウスメーカーに相談するのが一番の近道です。狭小地でも独自のノウハウで理想の住まいづくりを叶える、あなたにピッタリのハウスメーカーをぜひ見つけて下さい。